賃貸物件を所有するオーナーにとって、委託する管理会社の集客力が、その物件の入居率へつながります。
今回は、賃貸物件のオーナーが気にすべき管理会社の「集客力」について、まとめてみました。
「集客力」が気になる賃貸物件のオーナーが気にすべき管理の種類とは
自己所有の賃貸物件を管理する方法としては、「委託管理・サブリース・自己管理」を選ぶことになります。
自己管理については、もちろん管理費を管理会社に支払う必要はありませんが、
自らが大家として、家賃の集金や督促・清掃やメンテナンスをおこなう必要があり、多くの時間がかかってしまいます。
そのため、投資用の不動産をお持ちの方は、一般的に委託管理かサブリースを選択する場合が多いでしょう。
委託管理とサブリースの違いは、物件の管理のみを委託する(委託管理)か、建物ごと管理を任せるか（サブリース）の違いです。
もちろん、委託管理よりサブリースのほうが、安定的な家賃収入を得ることができる一方、管理費は多くかかります。
委託管理費は家賃の数％の手数料ですが、サブリースに関しては一般的に委託管理の２～３倍の手数料を支払う必要があります。
また、委託管理の場合、入居者の募集に関しては、自らおこなうか、仲介会社に依頼して集客をすることになりますが、サブリースは入居者の募集に関しても一任できます。
ただし、礼金や更新料についてはサブリース会社に渡す必要がある点には注意が必要です。
賃貸物件のオーナーが気にすべき「集客力」は入居率に直結する！
管理会社に管理を依頼する場合にオーナーが気にすべきなのは、ズバリ、管理会社の「入居率」です。
入居率が高いということは、それだけ管理がしっかりしており、集客も安定しているということになるのです。
一方、サブリースの場合には、入居率は気にする必要はありません。
そもそも家賃保証があるため、入居率よりもオーナーが気にすべきは「保証率」になります。
保証率とは、サブリースの手数料が家賃の20%だとすれば、家賃の保証率は80％という意味合いです。
ただし、サブリースの場合には、家賃の賃料を独自査定したり、家賃保証の期間が決まっていたり、保証率が毎年減っていく場合もあります。
物件を丸ごと任せるわけですから、事前の契約書についてはしっかりと確認しておくべきでしょう。
また、サブリース契約を解除された際に、管理がおざなりになっていた場合、その後が非常に厄介です。
管理を任せる範囲を広げれば広げるほどオーナーは楽になりますが、その分、実態の現状把握が難しくなることは、認識しておかなければなりません。
まとめ
投資用不動産の管理を委託する場合には、管理のみを委託すべきか、物件そのものの運営まで任せるべきか、必要な手数料を勘案しながら、決めていく必要があります。
管理委託でオーナーの負担は減りますが、委託する会社の「入居率」や「保証率」をしっかりと確認し、安定した家賃収入を得ることができるように、管理会社選びについては、十分に検討しましょう。
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